La copropiedad de una vivienda heredada puede convertirse en una fuente de conflicto cuando los herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el inmueble. La ley permite poner fin a esta situación incluso cuando alguno de los propietarios quiere mantener la casa.
Heredar una vivienda entre varios hermanos es una situación muy habitual. El problema aparece cuando llega el momento de decidir qué hacer con ella. Mientras uno puede querer venderla para obtener su parte de la herencia, otro puede preferir conservarla, alquilarla o incluso quedarse con la propiedad completa.
En estos casos, la vivienda pasa habitualmente a encontrarse en una situación de copropiedad o proindiviso. Esto significa que cada heredero posee un porcentaje del inmueble, pero ninguno dispone físicamente de una habitación, una planta o una parte concreta de la vivienda que le pertenezca de manera exclusiva.
Así, por ejemplo, si dos hermanos heredan una vivienda al 50 %, cada uno es propietario de la mitad del conjunto del inmueble.
La situación puede mantenerse durante años si existe acuerdo entre los copropietarios. Sin embargo, cuando aparecen discrepancias, la legislación ofrece diferentes mecanismos para poner fin a la propiedad compartida.
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Ningún propietario está obligado a permanecer indefinidamente en la copropiedad
Uno de los principios fundamentales en estos casos aparece recogido en el artículo 400 del Código Civil: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.
Esto supone que un heredero no puede obligar al resto a mantener indefinidamente una vivienda en común si alguno de ellos desea poner fin a esa situación.
Cuando todos están de acuerdo, existen varias alternativas. La vivienda puede venderse a un tercero y repartir posteriormente el dinero conforme al porcentaje de propiedad de cada uno. También puede adjudicarse el inmueble completo a uno de los propietarios, compensando económicamente a los demás.
Esta segunda posibilidad es especialmente frecuente cuando uno de los hermanos tiene interés en conservar la vivienda familiar.
Qué es la extinción de condominio
La denominada extinción de condominio permite acabar con la copropiedad de un inmueble adjudicándolo normalmente a uno de los propietarios.
Por ejemplo, imaginemos una vivienda heredada por dos hermanos con un valor de 240.000 euros y una participación del 50 % para cada uno.
Si uno desea conservarla, podría adjudicarse el 100 % de la propiedad y compensar al otro con 120.000 euros.
De esta forma, desaparece la copropiedad: uno deja de ser titular del inmueble y el otro pasa a ser su único propietario.
Esta fórmula puede utilizarse no solo en viviendas heredadas. También es frecuente después de divorcios o separaciones cuando una vivienda pertenece a dos personas y una de ellas quiere quedarse con el inmueble.
No es lo mismo que vender la mitad de la vivienda
Una de las cuestiones que más dudas genera es si esta operación debe realizarse necesariamente mediante una compraventa.
No siempre.
Cuando el objetivo es precisamente poner fin a una situación de copropiedad mediante la adjudicación del inmueble a uno de los propietarios, puede formalizarse jurídicamente como una extinción de condominio.
La diferencia tiene importancia no solo desde el punto de vista jurídico, sino también fiscal.
La tributación dependerá de cómo esté estructurada la operación, del origen de la propiedad, de la existencia de posibles excesos de adjudicación y de la normativa fiscal aplicable en cada territorio.
Por este motivo, conviene estudiar previamente cómo debe formalizarse la operación y cuál será su impacto fiscal concreto.
Qué pasa si uno de los hermanos se niega
El escenario más complicado aparece cuando uno de los propietarios quiere acabar con la copropiedad y otro se niega.
El hecho de que uno de los herederos no quiera vender no significa necesariamente que pueda bloquear la situación para siempre.
Si no existe acuerdo, el copropietario interesado en poner fin al proindiviso puede acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común.
El artículo 404 del Código Civil establece que, cuando el bien es esencialmente indivisible y los propietarios no acuerdan adjudicárselo a uno de ellos indemnizando al resto, puede procederse a su venta y al reparto del precio.
En la práctica, esto significa que el conflicto puede terminar en un procedimiento judicial y, en último término, en la venta del inmueble.
Precisamente por las consecuencias económicas que puede tener llegar hasta ese punto, intentar alcanzar previamente un acuerdo suele ser una de las cuestiones que se analizan en este tipo de conflictos.
La solución amistosa suele pasar por valorar la vivienda
Cuando existe disposición para negociar, uno de los primeros pasos suele consistir en determinar cuánto vale realmente el inmueble.
Una tasación o valoración permite fijar una referencia objetiva sobre la que calcular qué cantidad corresponde a cada propietario.
Si una vivienda está valorada en 300.000 euros y existen tres propietarios con una participación del 33,33 %, quien quiera quedarse con ella tendría que compensar, con carácter general, a los demás por el valor correspondiente a sus participaciones.
El acuerdo puede posteriormente formalizarse en escritura pública ante notario y realizarse los correspondientes cambios en el Registro de la Propiedad.
También deberán estudiarse los impuestos y gastos asociados a la operación.
Vender la vivienda a un tercero también puede ser una salida
La adjudicación a uno de los copropietarios no es la única alternativa.
Si ninguno quiere conservar la propiedad, la solución más sencilla puede ser ponerla a la venta en el mercado. Una vez transmitida, cada propietario recibe el porcentaje del precio que le corresponda.
También pueden surgir situaciones intermedias. Por ejemplo, que uno de los hermanos quiera comprar la participación del resto pero exista desacuerdo sobre el precio de la vivienda.
En estos casos, disponer de una valoración independiente puede facilitar la negociación y evitar que la discusión se centre únicamente en estimaciones personales sobre cuánto vale el inmueble.
Un conflicto frecuente después de una herencia
Las herencias son uno de los principales escenarios en los que aparecen este tipo de copropiedades.
Una vivienda familiar puede pasar de pertenecer a una sola persona a estar en manos de tres, cuatro o incluso más herederos, cada uno de ellos con circunstancias económicas y personales diferentes.
Uno puede necesitar liquidez, otro querer conservar la vivienda familiar y otro preferir obtener una renta mediante el alquiler.
Mientras exista acuerdo, estas diferencias pueden gestionarse. El problema surge cuando uno de los propietarios considera que mantener el inmueble compartido ya no le resulta conveniente.
En esos casos, conocer las posibilidades de negociación, adjudicación o división judicial resulta especialmente importante.
Ante una situación de bloqueo, los abogados de condominios pueden estudiar tanto la titularidad del inmueble como los porcentajes de cada propietario y las distintas posibilidades para poner fin a la copropiedad.
Antes de iniciar un procedimiento judicial, también puede analizarse si existe margen para alcanzar un acuerdo que permita a uno de los propietarios quedarse con la vivienda o venderla en el mercado y repartir posteriormente el precio.
En cualquier caso, cuando una propiedad permanece compartida entre varias personas, el desacuerdo de uno de los titulares no implica necesariamente que la situación tenga que mantenerse de forma indefinida.
